先别着急上火，也别急着下结论，事情可没你想的那么简单。真正的投资高手都明白一个道理：当绝大多数人觉得这是个好机会时，往往隐藏着巨大陷阱；而当绝大多数人都不看好，觉得是个坑的时候，反倒可能是真正的机会。

投资本身就是反人性的，就像巴菲特一直践行的投资原则：在绝大多数人贪婪时恐惧，在绝大多数人恐惧时贪婪，这样才能战胜大多数投资者，这几乎是投资的铁律。这个逻辑放在公寓投资上同样适用。现在公寓在绝大多数人认知里就是个天坑，当大家都形成这种共识时，就意味着公寓很可能被严重低估了。

用第一性原理看公寓投资

要想看透一件事的本质，得先抛开对它原有的偏见，用第一性原理思考。投资公寓是为了收租，收租投资关键看租金回报率，也就是投资多久能收回成本，收益率跟其他投资方式比有没有优势，是否可持续。基于这个逻辑，咱们再来理性分析公寓投资收租可不可行。

要是你连听下去的耐心都没有，那我建议你别做投资，因为你连最基本的分辨能力都没有，看啥都人云亦云、盲目跟风，这样做投资注定当韭菜，还不如把钱安稳存银行呢。言归正传，判断公寓值不值得投资，基本条件就是租金回报率。

公寓的投资价值分析

目前存款利率降到2%以下了，其他理财收益也大幅下降，想找个稳定回报率在6%以上的理财产品，几乎不可能。要是真找到了，你可得担心随时爆雷，因为当前利率水平支撑不了这么高收益的金融理财产品。所以从收益率角度看，公寓价值明显被低估，能提供超额回报。

对租金可持续性的探讨

别混淆概念。人口下降和老龄化确实可能让更多人容易有房子，但看看人口长期下滑和老龄化的发达国家，比如日本。日本人口下降和老龄化严重，年轻人为了找工作，往大城市聚集的动力更强，小城市和乡村没就业机会，只能靠人口聚集解决就业矛盾。

所以虽然日本全国人口减少，但东京人口一直在增加，现已达4000万，占日本总人口1.2亿的三分之一。人口流出地房子没人租，可在东京想便宜租房很难，租赁市场供不应求。日本房地产泡沫破裂后，房子不能持续升值，多数人选择租房。这种现象在发达国家很普遍，很多国家租房率达50%甚至70%。

国家大量建设廉租房，是因为预判未来城市租房比例大幅提高，为避免房租过快上涨，根据需求变化增加廉租房调节市场。但别以为廉租房租金就便宜，大家不愿买房，地方卖地收入就难以为继。土地财政在地方财政占比很大，这部分收入没了影响巨大。

优质公寓投资要点