一、什么是投资性房产
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要有以下特征：
（1）投资性房地产是一种经营性活动。
（2）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。
（3）投资性房地产有两种后续计量模式：成本模式和公允价值模式。
投资性房地产主要包括以下类别：
（1）已出租的土地使用权
（2）持有并准备增值后转让的土地使用权
（3）已出租的建筑物
本文将就针对以公允价值模式计量的投资性房地产的会计处理、企业所得税申报以及相关税务风险模型进行阐述。
二、会计处理
三、企业所得税申报
根据《企业所得税法》第二十一条规定：“在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算。”
根据《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号）第八条规定：“根据《企业所得税法》第二十一条规定，对企业依据财务会计制度规定，并实际在财务会计处理上已确认的支出，凡没有超过《企业所得税法》和有关税收法规规定的税前扣除范围和标准的，可按企业实际会计处理确认的支出，在企业所得税前扣除，计算其应纳税所得额。”
因此，以公允价值模式计量的投资性房地产，其公允价值变动损益不得税前扣除。且其在会计上不计提折旧，不属于“实际在财务会计处理上已确认的支出”，也不得计提折旧在企业所得税前扣除。
四、案例分析
【案例1】
甲公司20X1年1月20日购入一栋办公楼用于出租，以银行存款支付购买价款6000万元，该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零。2016年1月30日甲公司与乙公司签订租赁协议，租期2年，月租金50万元，按月支付。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。20X1年12月31日，该办公楼的公允价值为6500万元。（不考虑增值税）
相关会计分录：
填报《企业所得税年度纳税申报主表》（A）
以及《纳税调整项目明细表》（A）
【案例2】
甲公司于20X3年3月4日处置该办公楼，处置日公允价值7000万元。（20X2年12月31日公允价值为6800万元）（不考虑增值税）
相关会计分录：
五、相关模型
近日，税安智能服务平台上线了针对公允价值计量的投资性房地产计提折旧的风险模型，具体如下：
模型名称：公允价值计量的投资性房地产计提折旧
内容描述：被检测企业存在投资性房地产，但是余额未发生变化，属于公允价值模式计量。而A表税收折旧摊销额大于账载额，说明存在未体现在账面上的计提折旧额。二者结合分析，可能存在对公允价值模式计量的投资性房地产计提折旧的情况，而根据税务局回复，公允价值模式计量的投资性房地产不得计提折旧在税前扣除，可能存在违规扣除费用、少缴企业所得税的风险。
在实务中，公允价值模式计量的投资性房地产存在计提折旧在税前扣除的税务风险。根据税局回复，此类房地产不得计算折旧或摊销从税前扣除。若企业违规操作，可能面临税务稽查，需补缴税款、滞纳金，甚至罚款。
为检测企业是否存在此风险，我们可通过第三方税务审计工具。这些工具可分析企业财务数据，识别不符合税法规定的折旧扣除项目。检查投资性房地产的计量模式，若为公允价值模式且存在折旧扣除记录，即可判断存在风险。
