近日，新发布的“国九条”政策文件中多次强调了对REITs（不动产投资信托基金）的重视，并高度聚焦于REITs市场制度的建设与完善。与此同时，相关监管部门也在年内多次表达了对符合条件的基础设施项目发行REITs的坚定支持。

同时，公募reits市场正在批量“上新”。4月16日，中金印力消费reit正式成立；4月15日，4只reits集中获沪深交易所反馈；4月3日，4只reits同日获批；另有部分reits在跨类扩募、积极申报中。

中信证券首席经济学家明明对《证券日报》记者表示：“对于公募reits而言，促进市场高质量发展需要从多个维度入手，其中加大产品供给，包括新发和扩募常态化、丰富底层基础设施类型、pre-reits前端培育等，都将有助于市场扩容，同时为投资者提供更多选择。”

持续获政策支持

公募reits“阵营”发展壮大离不开政策端的支持。

近日发布的新“国九条”多次提及reits，包括“推动债券和不动产投资信托基金（reits）市场高质量发展”“研究制定不动产投资信托基金管理条例”“落实并完善上市公司股权激励、中长期资金、私募股权创投基金、不动产投资信托基金等税收政策，健全有利于创新资本形成和活跃市场的财税体系”。

明明表示：“从海外经验看，成熟reits市场发展初期都需要依托政策端的大力支持。此次新‘国九条’多次提及reits，表明高层对于加快建设和完善reits市场制度、推动reits市场高质量发展的决心，有助于提振reits市场各参与方的信心。”

相关监管部门也多次表态支持reits发展。4月12日，证监会发文表示，2024年将配合国务院有关部门做好《不动产投资信托基金管理条例》等行政法规的制定、修订工作。近日，中国人民银行、金融监管总局、证监会等七部门印发《关于进一步强化金融支持绿色低碳发展的指导意见》，明确提出“支持清洁能源等符合条件的基础设施项目发行不动产投资信托基金（reits）产品”。

对于接下来reits市场将迎来哪些变化，明明表示：“一是制度层面或迎来更多利好；二是产品供给有望逐步增长，助力市场扩容增类步伐提速；三是监管部门或稳步推出更多支持举措，推动市场高质量发展。”

稳步扩容增类

得益于政策端的支持，今年以来，公募reits市场持续扩容增类，已逐渐进入常态化发行阶段。

4月16日，中金印力消费reit正式成立。该产品通过投资于基础设施资产支持证券并持有其全部份额，穿透持有底层资产杭州西溪印象城100%所有权，从而获取底层资产租金收入等稳定现金流。公开数据显示，杭州西溪印象城自开业以来，凭借稳健运营、区域深耕等优势，实现业绩显著增长。2022年营业额超过35亿元；2023年1月份至9月份营业额突破32亿元。

同时，公募reits项目落地速度加快。4月15日，4只公募reits获沪深交易所集中反馈，涉及华夏基金、建信基金、中金基金等3家管理人。其中，项目估值合理性、运营稳定性、租金水平等是沪深交易所最关注的方面。

4月3日，工银河北高速reit、博时津开科工产业园reit、易方达广州开发区高新产业园reit和华夏深国际仓储物流reit等4只公募reits同日获批，并在沪深交易所注册生效。4只产品获准募集份额总额分别为10亿份、5亿份、8亿份和6亿份，基金合同期限分别为18年、35年、36年和44年。

持续扩募是公募reits市场多元化发展和持续繁荣的“助推器”。4月1日，中航京能光伏reit扩募项目正式获上交所受理。这是今年首单申报的公募reits扩募项目，也是首单探索光伏加水电资产的扩募项目。根据中航基金此前发布的公告，中航京能光伏reit本次拟扩募购入的水电资产将与原有光伏项目形成有力互补，实现资产分散化，稳定基金整体现金流。3月26日，国泰君安东久新经济reit发布拟扩募并新购入基础设施项目的公告。

此外，还有多个项目正在“排队入场”。沪深交易所官网信息显示，截至4月18日记者发稿，已受理项目为3单（含扩募1单），已反馈的项目为14单（含扩募1单）。

随着中金印力消费REITs的加入，中金基金在管理的REITs产品总数已达6只，首发及扩募规模超过276亿元。在探讨未来如何优化公募REITs的治理机制时，中金基金副总经理李耀光提出了以下建议：

在提升专业水平的基础上，应进一步加强REITs运营管理模式的标准化、制度化和专业化。这不仅有助于确保REITs基金的稳定运行，还能通过规范化的管理提升基金整体的运营效率。

同时，李耀光强调应利用数字化手段来赋能REITs的存续期管理工作。通过数字化技术的应用，可以实现对REITs基金运作及资产运营效率的持续提升，确保基金在复杂多变的市场环境中保持竞争力。

这些建议不仅体现了中金基金在REITs领域的深刻理解和丰富经验，也为公募REITs市场的未来发展提供了有价值的参考。