近期楼市政策迭出,全国一线城市房价受到较大影响,看看2010中国房价最该下降的八大城市,目前常州不算高,下跌的可能很小。
N01、三亚
2008年上半年三亚的滨海洋房与集合别墅售价在7000元左右,下半年上涨至9000元,2009年上半年迅速上涨至14000、17000、19000元,至岁末,三亚出台了一人限购五套房政策以抑制已经突破三万元大关的海景别墅或洋房。
三亚作为国际旅游岛的金三角中心,受到国内外消费者的青睐,房价快速上涨亦在预料之中,但如此短的周期集中翻番如此厉害,再现了比当年更为惊人的疯狂。
除非热钱与投机资金作怪,不然不可能短期集中上涨如此迅速,预期伴随政策管制与当地行政控制措施出台,再加上整体环境的紧缩,三亚跌幅应该排名最前。
N02、济南
两年前济南东郊房价尚在4000以内徘徊,全运会举办权的获得以及东郊体育场馆建设带动了本区域房价迅速上位,与此同时,济南中心区房价在金地等名企带动下迅速拉开层次,由此让济南房价迅速步入到先进省会城市的行列,目前济南住房单价稳定在六七千元之间,高档住宅突破三万元大关。毗邻的章丘房价亦节节攀升。但济南总体资源不足以支撑一个特大城市的房价,并且齐鲁大地由东而西一字摆开,东有青岛,中有济南,西接河南,全省总体均价呈现快速上涨态势,而省会吸纳的投资消费带动房价快速上涨的局面不可持续,预期济南房价将稳定在均价6000元左右比较合理。
N03、杭州
现在的杭州楼市,可用两句话来形容,一句是指杭州市区,即原有杭州市区范围,天价房比比皆是,另一句就是直把汴州作杭州,意思是说杭州各周边城市以杭州为标准快速跨进,形成杭州三角高价区域。
杭州固然具备宜居城市的优越地理与历史人文条件,但杭州周边严格来说是工业兴市,因此团聚在杭州周边三百公里范围的大城市如苏州、昆山、上海都可以吸引本地消费出城,但实际上杭州的高档住宅一直不愁销路,有更多的外地人移师杭州。预期异地投资今年应该会大幅缩减,所以杭州房价将整体下滑。
N04、东莞
泛珠三角一体化以及广深一体化亦不足以支撑东莞同时近百个高档盘的推盘量,五步一酒店十里一公园也不中以支持这个城市按月上涨的住宅单价,其二手房全年差不多翻一番,由原来的3700元到年末的6100元,新房价格反季稳定在6300元左右,别墅更现了开售即罄。
东莞本地改善性刚需可以支持五六千元的住宅均价,但按照岁末的趋势,以前住宅均价一直徘徊在5200-5600元之间,最后一个季度却迅速稳定到6200元关口,这证明本地需求释放仍然为当地需求主力。
但东莞投资投机市不太具备长期性,因此在紧缩影响刚需的条件下回调到原有水平是今年价格主流,下调空间在500元左右比较现实。
N05、武汉
武汉是最应该合理下跌城市,其非规范原因在于:武汉如同这个平民化城市一样聚集着全国乃至全球的主流供应商,武汉房价借鉴市场的不多,反而是以国内类似城市为参照的人为上涨居首,这种房价人为波动应该在新的一年被排除,比如万达带动的订单商业,单方均价两至四倍于市场价,并且容积率亦高于同区域同类项目至少五成,这里的房价高涨就与万达宣传的订单地产密切相关。
两年前,汉水滨河的水木清华,开盘预期目标价位被确定在5600元左右,并且稍嫌激进,现在呢,均价快速上涨至约13000元/平米,这种涨势一方面依了四新片的成长与成熟,另一方面与国内滨水楼盘被热炒密切相关,完全存在较多泡沫成分,而且透支城市规划也是这类楼盘涨价的原因之一。
未来武汉的版图扩张将覆盖黄陂、蔡甸、汉南、葛店、汉川、郑店、江厦等,这类区域楼盘将完全上涨,带动市区置业流出,投资投机置业向城外集中,中心区域房价理性适当下调以吻合中高档需求。
武汉的房价应该位居全国前列,但结构必须按照上述调整,形成圈层结构,预期武汉的平均房价今年破六应该的,但二环沿线及中心片区滨水应适当下调,副中心可能适当上涨。
N06、长沙
长沙的楼市一直在营销文化与房价两个方面保持国内领先地位,在长沙,各类楼盘的营销形象,包装水平以及营销手段不输国内任何一个城市,长沙也以其浓厚的积淀吸引了国内主流营销团队进入,长沙亦在地王级现象中引领一段潮流。
截止2009年,长沙住房均价保持连续上涨态势,今年一月环比上涨1.3%,住房均价上涨9.3%,是国内三十五个样本城市上涨最强势的省会城市。
长沙楼市受到城市群的影响比较大,再加上土地集中,邻近城市株洲、湘潭目前尚没有能力匹配长沙的住宅开发水平,这直接导致投资投机过度集中于省会。
当然,长沙远低于武汉的住宅均价以及8000平方公里版图1500万总人口的城市群区域发展,使得开发商有充足的信心拿地囤积房源并保持稳中上涨的舆论价格,但不要忘记长沙文化效应也会挤兑出过多的流出性消费,预期房价调整将围绕中心城区进行。
N07、青岛
青岛收获了2009年,有句话是流行语,月光盘,说的是青岛楼盘开盘即卖光,当月售罄的广告充斥着报纸。在青岛推出的市区副中心的经济房项目,确定的基本售价达到7000元,无一弃购。
过去东部滨海一枝独秀的局面被全面上涨替代,毗邻的胶南日照等市房价亦水涨船高。跨海大桥以及红岛黄岛青岛联通,预期青岛房价依然会更进一步上涨。
显然,这种上涨并不基于本地合理需求,因此在遏制投资投机政策环境下理应做出合理调整,滨海尤其应注意不要步海南后尘。中西部及毗邻的胶州、胶南、日照将会进一步跟涨。
N08、重庆
直辖后重庆楼市迅速摆脱三四线城市的定位步入国内明星级城市的行列,这既得益于国内热钱的追逐,更得益于各地主流开发商纷纷将重庆作为西部的基地与桥头堡。
薄熙来主政重庆后,确立了滨江商务新区建设与外围卫星城建设并举的宜居重庆建设方略,在腾笼换鸟过程中,重庆房价、成交量、房价上涨幅度一度稳定在国内前列。
显然,重庆的未来在江北,这也是房价上涨的合理区域,但滨江商务区不足以支撑持续过万的楼市,而且从城显市功能来说,商务区不等于高档居住区,重庆尤其如此,伴随重庆功能调整,重庆房价应在现有水平稳定下来。
一、二手房成交同比降6成。在历来楼市的旺季红五月遭遇滑铁卢之后,端午节楼市交易再次遇冷。根据北京市房地产交易管理网数据统计,2010年端午三天假期,北京二手住宅成交113套,相比2009年端午节期间,成交量下降60%。
二、新开楼盘全为“零成交”。在降价的预期下,北京楼市成交量继续萎缩。北京房地产交易管理网最新统计数据显示,截至18日,北京楼市新核准上市预售新盘为五个,仅为去年同期的10%;五个楼盘至今没有卖出一套房,全为“零成交”。
三、新盘出现定价难。一般来说,开发商定价不是以成本算账,而是比对周围楼盘的价格。过去是一个比一个项目更高,一期比一期更高。另外低价开盘聚人气,逐步升高赚大钱也是一种定价手段。但是现在遇到难题了,虽然依然还是低价开盘,但是定高了,成交量上不去;遇到别的项目
开盘价格低,自己又要面临降价压力。采取逐步降价的办法会不会造成恶性竞争?以及老盘业主的不满?哪里才是房价的底,成了开发商们头疼的问题。
目前,大兴和通州由于新盘量很大,已经成为北京的价格标杆,而大兴的新里·西斯莱公馆已经两次低价开盘,今年4月底以精装修18500元/平米的均价开盘,,比周边的价格低15%左右。其他项目,仍处于开盘时间、预售均价待定的状态。房山的长阳半岛从每平米16000元调低到13500元。
此前处于通州领涨梯队的K2·海棠湾报价仍为24000元/平米,年初另一领涨楼盘京贸国际城报价为26000元/平米。而据有关项目此前透露的消息,即将开盘的纯新盘金隅·花石匠原来预期价格是18000元/平米,老项目华业东方玫瑰预计六七月份开盘,价格在16000元-18000元/平米之间。
四、京城典当行下调房产评估价。楼市新政出台两个月后,京城房价开始松动,与楼市紧密相关的房产典当业务也悄然出现变化。北京多家典当行都对房产评估价进行了下调,而房产折当率也由原先的60%-70%调整为五成甚至更低。同时,典当行评估价比市场价普遍低20%-30%。
五、个人房贷需求大幅度下滑。央行发布的问卷调查结果显示,2季度各领域贷款需求指数回落幅度不一,个人购房贷款需求较上季下降6.4个百分点,下滑幅度最大。对当前房价水平,72.5%的居民认为“过高,难以接受”,该比例自2009年第二季度以来逐季攀升,至本季再创新高。
对未来房价,29.3%的居民持上涨预期,比一季度低10个百分点,房价上涨预期有所弱化。在此预期下,城镇居民观望情绪浓厚购房意愿下降,未来3个月意欲购房的居民占比降至15.5%,连续两个季度回落。未来收入预期指数与就业预期指数同时下降,居民对未来收入与就业形势不确定感增强。这个大概能决定未来楼市的走向。
